Il existe deux grands types de frais dans une copropriété :

Les charges trimestrielles, comprises dans un budget prévisionnel (servant à régler l’entretien courant de la copropriété), ainsi que le nouveau fonds de travaux prévu par la loi ALUR. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle supplémentaire par chaque copropriétaire, et il est destiné à financer de futurs travaux, non prévus dans ce budget prévisionnel, comme il sera vu au point suivant.

Les charges hors budget prévisionnel, en dehors de l’entretien courant, qui concernent principalement des travaux, comme un ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière collective, qui sont votés et quantifiés lors des assemblées générales des copropriétaires.

Qui paye quoi ?

La vente n’a pas d’impact sur la répartition de ces charges et travaux.

En effet, le syndic de copropriété va réclamer le paiement au copropriétaire en place, le jour où ce paiement sera exigible.

Un paiement devient exigible à la date fixée lors du vote en Assemblée Générale. Pour vous guider lors de la lecture d’un procès-verbal d’Assemblée Générale, et déterminer les dates de paiement des charges ou travaux, n’hésitez pas à vous appuyer sur notre article dédié.

Le Vendeur a ainsi l’obligation légale de payer :

l’intégralité des charges pour le trimestre en cours ;

la cotisation pour fonds de travaux de la loi ALUR ;

tous les travaux votés lors d’une Assemblée Générale, dont le paiement est exigible.

L’acquéreur deviendra redevable, seulement à partir de la signature de la vente définitive, de tous les travaux et charges futurs, dont le paiement sera exigé ensuite par le syndic.

Une dérogation possible

Il est possible que les parties conviennent ensemble d’un accord afin de déroger aux règles présentées ci-dessus et ainsi réaliser, entre elles, des remboursements anticipés.

Il peut s’agir d’un élément important de négociation du prix de vente, car les parties pourront déterminer qui supporte le coût définitif de ces charges et travaux.

Attention : cette dérogation n’aura d’effet qu’entre l’acquéreur et le vendeur ! Le syndic va systématiquement demander le paiement exigible au copropriétaire en place à la date de l’appel de fonds.

Il est alors possible de prévoir, dès la signature du compromis de vente, qu’un remboursement sera effectué le jour de la vente définitive, pour ces deux types de charges.

Concernant les charges trimestrielles et le fonds de travaux de la loi ALUR

Il pourra être prévu que l’acquéreur remboursera au vendeur, le jour de la signature de la vente définitive, le prorata de charges du trimestre en cours, ainsi que la cotisation versée pour le fonds de travaux. Il s’agit du même principe que le remboursement de la taxe foncière.